Câu hỏi hóc búa về vấn đề nhà ở của Trung Quốc
Chính phủ Trung Quốc có thể chưa thành công trong việc bảo vệ thị trường rộng lớn hơn thoát khỏi cuộc khủng hoảng tài chính do gã khổng lồ bất động sản Evergrande. Nhưng thách thức lớn hơn là tái cân bằng một nền kinh tế mà đã phụ thuộc quá lâu vào thị trường nhà ở béo phì vốn tạo ra việc làm và tăng trưởng.
KENNETH ROGOFF…. 29 Tháng chín, 2021 …. Theo Project Syndicate.
Trần H Sa lược dịch.
Sự phá sản sắp xảy ra của gã khổng lồ bất động sản Evergrande ở Trung Quốc, với khoản nợ 300 tỷ USD, đã làm rung chuyển các nhà đầu tư toàn cầu. Các nhà phân tích chủ yếu tập trung vào việc liệu chính phủ Trung Quốc có sẽ thành công trong việc khoanh vùng vấn đề, không để nó lan tỏa trở thành một cuộc khủng hoảng tài chính theo kiểu phương Tây rộng lớn hơn hay không.
Với túi tiền rủng rỉnh của chính phủ, bao gồm hơn 3 nghìn tỷ đô la dự trữ ngoại hối, và khả năng tuyên bố các điều khoản tái cấu trúc mà không cần trải qua những họp bàn chậm trể rườm rà, rất ít người sẽ đặt cược vào kết quả không tốt đẹp như vậy. Nhưng chỉ tập trung vào sự ổn định tài chính ngắn hạn thì đã bỏ lỡ thách thức lớn hơn của Trung Quốc : tái cân bằng một nền kinh tế đã phụ thuộc quá lâu vào lĩnh vực đầu tư bất động sản khổng lồ vốn tạo ra việc làm và tăng trưởng.
Thị phần vượt mức của bất động sản và các dịch vụ liên quan trong GDP của Trung Quốc - đáng kinh ngạc ở mức 25%, và chỉ ít hơn một chút sau khi điều chỉnh giá trị xuất khẩu ròng - thậm chí còn lớn hơn thị phần của ngành bất động sản trong nền kinh tế Tây Ban Nha và Ireland ở đỉnh điểm trước năm 2008. Do phản ứng dây chuyển của nó đối với các lĩnh vực khác, sự chậm lại đáng kể trong lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc có thể dễ dàng cắt giảm 5-10% tăng trưởng GDP tích lũy trong vài năm tới.
Hơn nữa, bất động sản cho đến nay là phương tiện tiết kiệm quan trọng nhất cho người dân trong một nền kinh tế mà ở đó việc kiểm soát nguồn vốn của công dân đang hạn chế khả năng đầu tư ra nước ngoài. Bất kỳ sự sụt giảm đáng kể nào về giá bất động sản sẽ dẫn đến không chỉ là sự bất mãn trên diện rộng, mà còn dẫn đến sự sụt giảm đáng kể trong việc tiêu thụ các hàng hóa và dịch vụ khác.
Phải chăng cỗ máy bất động sản Trung Quốc không thể tiếp tục tiến về phía trước hết tốc lực, trước nhu cầu nhà ở của 1,4 tỷ người dân ? Có lẽ thế. Nhưng Trung Quốc đã nhanh chóng xây dựng nhà ở và các tòa nhà chung cư trong nhiều thập kỷ, không chỉ ở các thành phố hàng đầu mà còn ở các thành phố hạng ba và hạng tư ít được mong muốn hơn, nơi mà giá nhà thấp hơn nhiều và tỷ lệ không có người ở khá cao.
Kết quả là, tổng nguồn cung nhà ở của Trung Quốc, được đo bằng mét vuông trên mỗi người dân, đã đạt đến mức của các nền kinh tế giàu có hơn nhiều như Đức và Pháp. Mặc dù chất lượng nhà ở trung bình tại Trung Quốc thấp hơn và có tiềm năng cần nâng cấp, mức độ sản xuất bất động sản khổng lồ hiện nay phải đi đến không bền vững. Với tỷ lệ nhà bị bỏ trống tại thành thị Trung Quốc hiện ở mức 21%, chính quyền hoàn toàn hiểu sự cần thiết phải chuyển các nguồn lực sản xuất sang các lĩnh vực khác.
Nhưng sự sắp xếp chậm chạp, kiểm soát giảm phát bong bóng bất động sản của Trung Quốc sẽ không dễ dàng. Với việc ngành ngân hàng đã cho vay rất nhiều ở các dự án nhà ở (chỉ riêng Evergrande đã vay từ gần 300 ngân hàng và các công ty tài chính), giá nhà đất giảm mạnh có thể gây đau đớn và thê thảm đổ như thác vào các lĩnh vực khác. Về nguyên tắc, các ngân hàng được bảo vệ bởi các khoản tiền cọc đáng kể, thường lên tới 30% hoặc nhiều hơn so với giá mua. Nhưng với sự bùng nổ giá nhà với quy mô lớn của Trung Quốc trong thế kỷ 21, 30% có thể chứng minh gần như không đủ khi một sự sụp đổ xảy ra. (Sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, giá nhà ở Mỹ đã giảm 36%, và nhiều hơn đáng kể ở một số khu vực.)
Bên cạnh đó, việc khiến cho nhà ở giá cả phải chăng hơn là một mục tiêu quan trọng của chính phủ Chủ tịch Tập Cận Bình, vì vậy có những giới hạn về mức độ mà người ta có thể mong đợi các nhà hoạch định chính sách sẽ hỗ trợ giá nhà ở.
Nhiều người tin rằng cuộc khủng hoảng nhà ở của Evergrande là một phần của sự siết chặt chung từ chính phủ đối với giới thượng lưu Trung Quốc, bao gồm việc hạ gục những người khổng lồ internet, khiến các bậc cha mẹ giàu có khó thuê người dạy kèm riêng cho con cái của họ, và nhấn mạnh rằng các công ty phải trả lại cho cộng đồng của họ nhiều hơn. Theo hướng suy nghĩ này, các nhà hoạch định chính sách luôn có thể điều chỉnh lại nếu những nỗ lực của họ nhằm kềm chế nợ nhà ở, và đặc biệt là Evergrande, tỏ ra quá bất ổn. Nhưng như chính phủ nhận thức rõ, cuối cùng điều này có nguy cơ làm cho sự đảo ngược của sự bùng nổ bất động sản và xây dựng trở nên đau đớn hơn.
Sự chậm lại của bất động sản, thậm chí là khủng hoảng tài chính liên quan đến bất động sản, không có xu hướng tự xảy ra trong chính nó, mà là trong bối cảnh của nền kinh tế chậm lại. Nền kinh tế Trung Quốc đã thoát khỏi đại dịch, và trong một thời gian là sự ghen tị của thế giới, một phần nhờ vào chiến lược 'zero COVID' của chính phủ. Nhưng tương lai có vẻ ít màu hồng hơn nhiều. Ngoài những cơn gió ngược từ dân số già và tăng trưởng năng suất chậm lại, biến thể Delta đang tỏ ra khó ngăn chặn hơn nhiều.
Trên hết, sự xuất hiện đột ngột các nghị định mới của chính phủ gần như xảy ra hàng ngày đã khiến khu vực tư nhân cực kỳ khó khăn trong việc lên kế hoạch trước. Sự không chắc chắn về chính sách dẫn đến kết quả sẽ gây giảm tốc độ tăng trưởng ngay cả khi không có các vấn đề khác. Trong một môi trường như vậy, sự chậm lại của thị trường nhà ở có thể khuếch đại đáng kể cho bất kỳ sự suy thoái kinh tế nào, như tôi đã chỉ ra trong một bài báo năm 2020 viết với Yuanchen Yang của Đại học Thanh Hoa.
Sau gần bốn thập kỷ mở rộng kinh tế phi thường, người ta không nên đánh giá thấp khả năng duy trì tăng trưởng của chính quyền Trung Quốc bất chấp mọi trở ngại. Tuy nhiên, ấn tượng là Trung Quốc từng xây dựng đường sá, cầu cống và nhà cửa, thì kể từ đây sự bùng nổ xây dựng bất động sản của nước này sắp kết thúc và không có lý do gì để kỳ vọng một cuộc hạ cánh suôn sẻ.
Các nhà quản lý tài chính Trung Quốc chưa có thể thành công trong việc bảo vệ thị trường rộng lớn hơn thoát khỏi cuộc khủng hoảng của Evergrande, và thuyết phục mọi người rằng đây là một trường hợp bất thường. Nhưng trong nhiều thập kỷ, Trung Quốc đã phụ thuộc quá mức vào lĩnh vực bất động sản để tăng trưởng, đặc biệt là trong thời kỳ suy thoái chung, những thách thức lớn nhất vẫn có thể sắp đến.
_ Kenneth Rogoff là giáo sư Kinh tế và Chính sách công tại Đại học Harvard và đã nhận được Giải thưởng Deutsche Bank năm 2011 về Kinh tế Tài chính, ông cũng là kinh tế trưởng của Quỹ Tiền tệ Quốc tế từ năm 2001 đến năm 2003.
